Utilfredshed med Patrizia og Cobblestone på Applebys Plads

Mange beboere er i 2026 fortsat utilfredse med bl.a vedligehold og husleje-beregning på Applebys Plads i København.

Der er dog også lyspunkter, hvor kapitalfonden Patrizia og administrator Cobblestone med flere års forsinkelse endeligt har rettet nogle af de tidligere fejl. Men meget udestår desværre fortsat at blive løst.

Det er ikke hensigtsmæssigt at beboerne er nødt til at inddrage Huslejenævnet, som flere gange har måtte give påbud til udlejer, og dermed har indskærpet udlejers pligt til vedligehold.

Det er også foruroligende, at udlejer i bolig-lejen i årevis tilsyneladende har medtaget el-omkostninger til en uvedkommende P-kælder, der endda er frasolgt for flere år siden.

Overraskende er også at en professionel udlejer ved en delvis refusion i 2024 af for meget opkrævet leje, tilsyneladende har overset forældelseslovens regler om afbrydelse af forældelse. Dermed har udlejer refunderet for lidt, også iflg. LLO.

Det ærgrer, at fejlene ikke rettes fuldt ud, når beboerne flere gange gør opmærksom på dem, og har fremsendt oplæg til mindelig løsning.

Beboerne håber at udlejers direktør Anders Klingbeil snart sætter administrationen til at rette yderligere op, både på vedligehold og husleje-beregning.

Flere detaljer findes i referat af beboermøde 2026 nedenfor efter billedet.

Foto-collage fra Applebys Plads de senere år. Nogle problemer er blevet løst. Nogle kunne måske været opdaget tidligere, f.eks før metal-plader 2 gange faldt ned fra taget. Nogle potentielle problemer var synlige længe – og skygger fra udkrængede metalplader på gavlen kan fortsat ses på historisk Google Street View flere år før noget faldt ned. En bedre løbende inspektion og opfølgning kunne måske være klogt, også af hensyn til beboernes sikkerhed.

Referat af det årlige beboermøde den 16. marts 2026 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 9-31 og 2-6, København

1) Valg af dirigent og evt. referent

Mødet blev afholdt i Christianshavns Beboerhus.

Som dirigent blev valgt Bo Sponholtz, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Hanne Sølvkær.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning, vha. en præsentation med nedenstående punkter:

Udlejers repræsentanter:

• Udlejer = Pelargonie A/S. Ejes via Luxembourg. Direktør er Anders Klingbeil
• Forvalter = Patrizia Danmark. Direktør er Anders Klingbeil
• Administrator = Cobblestone
• Vicevært = Damsgaard Service
• I forholdet mellem udlejer og lejer, har udlejer ansvaret for alt det som
  forvalter, administrator og vicevært foretager på vegne af udlejer, også lovbrud.
• Begrebet ”udlejer” kan dermed inkludere alle disse underleverandører til udlejer
• Når man skriver til administrator, har man formelt set skrevet til udlejer
• Udlejer er iht. loven også inviteret til beboermødet, men er ikke tidligere mødt op

Overordnet status:

• Nogle lyspunkter, men fortsat lang vej igen før vi kan være tilfredse med udlejer
• Vedligeholdelsen er fortsat utilstrækkelig.
  Udlejer overser åbenlyse skader eller mangler på ejendommen,
  følger ikke tilstrækkeligt op,
  tager ikke tilstrækkeligt ansvar, og
  kan være mange år om at udbedre problemer,
  hvis de overhovedet udbedres før lejerne er nødt til at inddrage huslejenævnet,
  som gang på gang indskærper udlejers pligter.
• Huslejen er fortsat forkert fsva. skatter og afgifter – iflg. LLO i strid med loven

Nogle gamle problemer med vedligehold er blevet løst – bl.a efter sejre i huslejenævn:

• Video-dør-telefoner uden fungerende kamera/video. Vundet af lejerne i huslejenævn og ankenævn. Grundejernes Investeringsfond desuden anmodet om tvangsvedligehold. Med forsinkelse har udlejer nu endeligt efterlevet påbud vha. udskiftning til nyt system.
• Udlejer har dog fjernet navneskilte, nok reelt for at spare tid og penge – men med absurd bortforklaring om ”sikkerhed og privatliv”, selv om samme navne står på frit tilgængelige postkasser ved siden af, og den enkelte lejer altid har kunne bede om tilpasning på dørtelefon, herunder evt. at undlade navn om ønsket. Bortforklaringen fremstår pinlig og klæder ikke udlejer.
• Store kluntede skarpe nøglebrikker til nyt adgangssystem blev efter beboerrepræsentationens ihærdige forespørgsel suppleret med tynde adgangskort i betalingskort-størrelse. Der er nu valgfrihed.
• Pergola og faldværn er endeligt genopbygget. Vundet af lejerne i huslejenævn, hvor udlejer i øvrigt mente at faldrisikoen for beboerne ikke var relevant. Påbud er nu efterlevet.

Udlejers betaling af opkrævning fra lejerne til beboerrepræsentationen:

• Udlejer har i 2025 betalt for sent i 6 ud af 12 måneder, hvilket dog er en forbedring. Iflg. loven skal dog betales månedligt – hver måned. Vi håber på yderligere forbedring.

Utilstrækkelig vedligehold mv.:

1. På stien mellem øvre og nedre have bør bom og skilt om brandvej/forbud mod bilkørsel genopsættes, enten på oprindelig placering, eller i det mindste syd for sydligste trappe mellem øvre og nedre have. Bom har været nedtaget ifm. ombygninger, men udlejer og nabo overvejer om de overhovedet vil genopsætte den. Efter nedtagning af bommen har biler og lastbiler kørt lystigt på stien på alle tider af døgnet, til fare for børn og voksne. Lokalplanen fastslår at det er sti, ikke vej. Uanset hvor bom er, har udlejer medansvar for at sti på udlejers matrikel ikke anvendes i strid med lokalplan. Kommunen er kontaktet.
2. Ødelagte og vippende fliser på Skibskredittens matrikel, på stien tæt på Langebrogade: Skibskreditten er kontaktet.
3. Ødelagte og vippende fliser på udlejers matrikel, på stien mellem øvre og nedre have. Reparation har ikke været tilstrækkelig – måske pga. fortsat bilkørsel. Udlejer er kontaktet.
4. Aflukket skralde-skur og/eller afskærmet skralde-område bør retableres som før naboers ombygning. Skraldebeholdere og diverse storskrald (vaskemaskiner etc.) bør ikke henstå på græsplænen, heller ikke på gummimåtter. Græsplænen skal friholdes til rekreative formål.
5. Cykel-tyverier fra P-kælder: Videokameraer bør kontrolleres og fornys. Udlejer nægter.
6. 3 løsrivninger/nedfald af tegl/metalplader fra tag. Bøjede metalplader var synlige i flere år iflg. Google Street View, før de faldt ned. Potentiel livsfare. Vi har tidligere skrevet flere gange til udlejer. Udlejer har nyligt foretaget inspektion, men vil ikke give indsigt heri. Udlejer er ansvarlig for sikkerheden og at taget kan modstå vejret.
7. Utilstrækkelig snerydning og fare for nedfald af istapper og større snedriver fra taget: Udlejer blev kontaktet. Intet svar modtaget, men efter nogle dage blev vicevært sendt ud. Ikke rettidig omhu
8. Låsemekanisme i nogle af dørene mellem trappeopgang og vindfang i stueetagen kunne med fordel justeres fysisk, så de larmer mindre ved åbning
9. Manglende efterreparation efter larmende faldstamme
10. For sen og for lidt hækkeklipning fra udlejers side giver dårlige oversigtsforhold ved udgang fra bl.a nr. 29 og 31
11. For lav lysstyrke i lamper på græsset i haven
12. Adgang til elevator i opgang 11 fra kaj-siden og herfra ned/op til kælder og stue bør genetableres for alle lejere som hidtil via adgangssystem
13. Mellem-dør i stuen i opgang 11 har været taget af, uden genmontering
14. Punkterede termoruder (status ukendt)
15. Møl/skadedyr i nogle lejligheder/kælder (status ukendt)
16. Hvidevarer i dårlig kvalitet og forkerte mål (uofficiel tilkøbsmulighed eksisterer formentlig fortsat)
17. Kloak-lugt (byggesjusk: for lille fald på afløb i køkken; lejer skal derfor ikke betale evt. tilkald af håndværker)
18. Renholdelsen i opgange og elevatorer ofte ikke god nok

Udlejer kan med fordel rette op på ovenstående punkter, men ellers kan huslejenævnet inddrages igen.

Forbrugsregnskaber (varme, samt i nr. 2-6 også vand)

• Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2025: Indeholdt afkølingsafgift, som i vores tilfælde ikke lovligt kan overvæltes på lejerne. Vi gjorde derfor indsigelse, og udlejer sænkede med ca. 51.000 kr. iht. vores indsigelse hvormed huslejenævnssag blev undgået.
• Nr. 2-6 med udløb 30. november 2025: Varmeregnskab OK.
  Vandregnskabet synes for første gang i 7 år at svare til det faktiske forbrug.
• De nyeste regnskaber er udsendt rettidigt, i modsætning til de forudgående års gentagne og langvarige forsinkelser og efteropkrævninger i strid med loven.
• Ligeledes er der denne gang givet den lovpligtige adgang til regnskabsbilag, hvilket udlejer tidligere har undladt.
• Ista har i øvrigt en hjemmeside og en app, hvor forbrug kan følges månedligt. Ista kan kontaktes for adgang.

Husleje:

• Huslejen er iflg. LLO fortsat for stor for mange lejere pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019
• Fælles sager om dette er tidligere vundet af lejerne, hvormed varslinger i 2019 og 2021 om stigning er bortfaldet. Men der pågår ca. 41 individuelle sager (dvs. fra enkelt-lejere) for at få det fulde fald, mange er berettiget til. Disse individuelle sager håndteres af LLO, pt. i ankenævnet, efter fuldmagt fra lejerne. Vi har bidraget med supplerende oplysninger.
• Efter vores henvendelse til udlejers direktør Anders Klingbeil blev 2024 udsendt 2 nye beregninger og varslinger (vedr. 2018-2023 og 2023-2024), med en delvis korrektion og delvis tilbagebetaling. Positivt at nogle af fejlene er korrigeret. Men tilbagebetalingen var betydeligt lavere end den burde være. Vores fælles indsigelser mod varslingerne modtaget 2024 behandles nu i huslejenævnet.
• Primære fejl inkluderer, begge sagstyper set under ét:
• Udlejer har i bolig-lejen medtaget uvedkommende el-omkostninger, der reelt vedrører P-kælderen, som blev frasolgt i 2017
• Udlejer har ikke taget højde for at grundskyld-regningen for 2019 og 2020 vedrører hele ejendommen og ikke kun de gamle opgange (jf. ”potentiale-princippet”). Dette påvirker beregning af refusion for efterfølgende årUdlejer har undladt at tilbagebetale fra og med 2019.
• Udlejer kan ikke nøjes med at tilbagebetale i 3 år frem til maj 2024, da forældelsen er afbrudt bl.a pga. de rejste sager, og at udlejer undervejs har erkendt fejlen, jf. forældelseslovens § 15 og 16
• Beregning skal iflg. lovkommentarer tage udgangspunkt i de beløb, der allerede faktisk er indeholdt, hvilket for gamle og nye opgange tilsammen langt oversteg skatterne på ejendommen. Dvs. udlejer har fået overdækning i strid med ”refusions-princippet”. Udlejer glemmer til tider at udlejer også har ladet skatter indgå i lejen i nye opgange, uden at lejen i gamle opgange blev sænket, selv om der nu var flere til at dække skatterne. Udlejers delvise tilbagebetaling i 2024 udgør egentlig en anerkendelse af flere af vores synspunkter, men tilbagebetalingen var på andre punkter forkert og utilstrækkelig. Generelt må der ikke varsles særskilt for gamle/nye opgange.
• Udlejer burde rette, f.eks iht. vores oplæg til mindelig løsning. Men udlejer mener tilsyneladende at det skal være svært for lejerne at få rettet udlejers fejl. Det klæder ikke udlejer og direktør Anders Klingbeil at fejlene ikke rettes fuldt og uden besvær for lejerne.

Beboermødet godkendte beretningen og udtrykte stor opbakning til og stor tilfredshed med Beboerrepræsentationens arbejde.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet blev præsenteret af beboerrepræsentationen og godkendt af beboermødet.

4) Fremtidig virksomhed

Beboerrepræsentationen kom med oplæg, med nedenstående punkter:

Sandsynligt at udlejer påtænker frasalg af tomme boliger:

• Mange boliger står tomme. Kunne let udlejes som hidtil, men udlejer undlader, eller udlejer kun tidsbegrænset, hvilket normalt er ulovligt, med mindre f.eks salg pågår.
• Udlejer nægter at orientere lejerne. Aktindsigt viser at udlejer iflg. kommunen ikke har overholdt sin lovpligt til inden 6 uger at anmelde (og begrunde) de tomme boliger.
• Formentlig ingen tilbudspligt mhp. andelsboligforening, da opdelt i ejerlejligheder.
• Vides ikke hvorvidt udlejer frivilligt vil sælge enkeltvist til bestående lejere – og til hvilken evt. reduceret pris. Strenge regler for at udlejere ikke må henvende sig til lejer og tilbyde penge for at opsige lejemålet, men lejeren må omvendt gerne henvende sig til udlejer. En forsigtig udlejer vil undgå noget, der kunne ligne en konflikt med disse regler.
• Den enkelte må gøre op med sig selv hvorvidt der købes dyrt “på toppen”, og de risici som tages. Har man lyst til at være i ejerforening med en dominerende medejer, der har flertal til f.eks at begrænse vedligehold? Der kan tales både for og imod.

Hvad gælder for lejerne ved evt. frasalg af tomme boliger:

• Eksisterende lejekontrakter ændres ikke.
• Lejere med tidsubegrænsede kontrakter kan ikke opsiges på grund af salg.
• Vedligehold er fortsat udlejers ansvar over for os, men fælles vedligehold fortsætter nok på nuværende meget lave niveau, mens udlejer ejer hovedparten og har flertal i ejerforeningen.
• Ved problemer i eget lejemål eller fællesarealer: reager som altid skriftligt over for udlejer/administrator, og send gerne kopi/cc til Beboerrepræsentationen.
• Hvis der fremover evt. sker ulovlig korttidsudlejning i stor stil fra nye enkelt-ejere, så må kommunen tage sig af det.

Generelt om fremtiden, vedligehold mv.:

• Beboerrepræsentationen anbefaler generelt at der arbejdes videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, forvalter, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang mere tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig.

Guide til lejerne ved mangler i boligen:

• Gør skriftlig indsigelse til administrator, ikke bare telefonisk, ikke kun til vicevært. Gerne cc (kopi) til beboerrepræsentationens fælles e-mail.
• Hvis udlejer forhaler/”sylter”: Kontakt LLO for vurdering af sagen. Vi har kollektivt medlemskab af LLO. Rejs sag i huslejenævnet hvis LLO anbefaler.
• Ingen formkrav, bare skriv. Flere problemer kan medtages i samme sag, men udelad småting/bagateller.
• Bed huslejenævnet om at fastsætte en frist for udbedring
• Medsend til huslejenævnet: relevante billeder, tidligere e-mails, og lejekontrakt. Dokumentation er vigtig
• 3-4 personer fra nævnet kommer på kort besigtigelse, hvor lejer skal være til stede

Guide ved evt. bortforklaringer, baseret på erfaringer:

• ”Der kan ikke skaffes reservedele”
  Irrelevant. Så må det fornyes, udskiftes helt eller løses på anden måde. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Det er dyrt” eller ”Udlejer vil ikke”
  Irrelevant. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Vi er ved at indhente tilbud”,
  ”Det venter på godkendelse hos udlejer”, eller
  ”Ikke hørt om problemet før; vanskeligt at finde årsagen”
  Hvis der er gået lang tid, så vent ikke længere. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Det kan ikke udbedres i vinterhalvåret”
  Jo det kan det. Gå til LLO og evt. huslejenævnet. Vent ikke, da der kan komme en ny bortforklaring i sommerhalvåret. Bortforklaringerne kan køre i ring i årevis.
• ”Du er kun lejer, så du kan ikke kræve eller forvente noget” eller ”Det er ulovligt at udbedre”
  Ofte forkert. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Problemet skyldes dårligt vejr”
  Måske. Men det er udlejers ansvar at holde forsvarligt ved lige. En god udlejer sørger for at inspicere ejendommen og udbedre evt. problemer i tide, så ejendommen også kan modstå dårligt vejr.
• ”Det hører under grundejerforeningen / ejerforeningen”
  Irrelevant. Udlejer har ansvaret over for lejerne, uanset hvad. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Vi er enige i at det skal udbedres; derfor ingen tvist”
  Denne taktik har udlejer flere gange forsøgt for at afvise sager i huslejenævnet. Du kan svare nævnet dette: 
  Der er en tvist, så længe udbedring ikke er afsluttet, og jeg fastholder derfor min anmodning til nævnet om at fastsætte en tidsfrist for udbedring.
• Hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets påbud:
  Gå til Grundejernes Investeringsfond (GI), som kan udføre tvangsvedligeholdelse for udlejers regning, men kun hvis der foreligger overskredet påbud fra huslejenævnet. 

Beboermødet fandt det igen utilfredsstillende at lejere fortsat har skulle stå model til mange pinagtigheder fra udlejers forskellige repræsentanter. Beboermødet så frem til at udlejer fremover forhåbentligt ville sørge for en væsentligt bedre regelefterlevelse og proces, både hvad vedligehold og andre forhold angår.

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Beboermødet vedtog at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål.

6) Valg af beboerrepræsentanter, evt. suppleanter og evt. revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Søren Mejlby Behrens
• Bo Sponholtz
• Peter Høy

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Kasper D., nr. 21, 5. th.
• Hans Heepe
• Lasse Poulsen

Der er ikke lovkrav om valg af revisor, men beboerrepræsentationen foreslog at dette blev foretaget. Beboermødet valgte som revisor:

• Thomas Kerdil

7) Eventuelt

I tillæg til allerede nævnte problemer kom der yderligere input fra beboerne:

• Dårligt fungerende emhætter og ventilation
• Utilstrækkelig plads til lad-cykler

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og takkede for god ro og orden.

For referatet

Hanne Sølvkær                                        Bo Sponholtz

Referent                                                    Dirigent

Referat-beboermoede-2026Hent

Stor plads til forbedring på Patrizia-forvaltede Applebys Plads

Der er fortsat meget at rette op på for Patrizia (forvalter) og det nyligt tiltrådte administrationsselskab, oven på tidligere års forsømmelser. Læs mere i referatet fra det årlige beboermøde 2025 nedenfor.

Referat af det årlige beboermøde den 17. marts 2025 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 9-31 og 2-6, København

 

1) Valg af dirigent og evt. referent

Mødet blev afholdt i Christianshavns Beboerhus.

Som dirigent blev valgt Thomas Kerdil, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Hanne Sølvkær.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning, vha. en præsentation med nedenstående punkter:

De involverede:

• Udlejer = Pelargonie A/S. Direktør er Anders Klingbeil
• Forvalter = Patrizia Danmark. Direktør er Anders Klingbeil
• Administrator = Cobblestone fra 1.10.2024. Tidligere var DEAS administrator.
• Vicevært = Damsgaard Service
• I forholdet mellem udlejer og lejer, har udlejer ansvaret for alt det som
  forvalter, administrator og vicevært foretager på vegne af udlejer, også lovbrud.
• Begrebet ”udlejer” kan dermed inkludere alle disse underleverandører til udlejer
• Når man skriver til administrator, har man formelt set skrevet til udlejer

Overordnet status:

• Nogle lyspunkter, men lang vej igen før vi kan være tilfredse med udlejer
• Vedligeholdelsen er fortsat utilstrækkelig – i strid med loven. Udlejer overser åbenlyse skader på ejendommen, følger ikke tilstrækkeligt op, tager ikke tilstrækkeligt ansvar, og kan være mange år om at udbedre problemer, hvis de overhovedet udbedres
• Lejerne har i huslejenævn og ankenævn vundet adskillige sager om udlejers utilstrækkelige vedligehold
• Men udlejer overholder desværre ikke altid eller kun sent nævnets påbud om vedligehold.
• Utilfredsstillende at nævnssager i det hele taget er nødvendige for at udlejer indser sin fulde vedligeholdelsespligt
• Husleje og varme opkræves fortsat forkert – i strid med loven
• Udlejers tidligere administrator DEAS havde ofte pinligt fejlagtige udlægninger af loven, og begik samme ”fejl” igen og igen. Vi skrev herom bl.a til udlejers direktør Anders Klingbeil
• Udlejer har efterfølgende skiftet administrator til Cobblestone, hvilket vi håber bliver en forbedring. Vi ser allerede positive tegn herpå  
• Nogle ulovligheder/fejl er rettet helt eller delvist, mens andre desværre fortsat består

Utilstrækkelig vedligehold mv.:

1. Video-dør-telefoner uden fungerende kamera/video. Vundet i huslejenævn og ankenævn. Men udlejer har ikke efterlevet påbud. Grundejernes Investeringsfond er derfor anmodet om tvangsvedligehold for udlejers regning
2. Pergola ikke genopbygget, trods fald-risiko. Vundet i huslejenævn igen, og nyt påbud er udstedt. Men ikke løst.
3. Hvidevarer i dårlig kvalitet og forkerte mål (uofficiel tilkøbsmulighed eksisterer formentlig fortsat)
4. Kloak-lugt (byggesjusk: for lille fald på afløb i køkken; lejer skal derfor ikke betale evt. tilkald af håndværker)
5. Renholdelsen i opgange og elevatorer ikke god nok
6. Cykel-tyverier fra P-kælder: Videokameraer bør kontrolleres
7. Låsemekanisme i nogle af dørene mellem trappeopgang og vindfang i stueetagen kunne med fordel justeres, så de larmer mindre ved åbning
8. Manglende efterreparation efter larmende faldstamme
9. Punkterede termoruder (status ukendt)
10. Finansforbundet og Skibskredittens byggerier:
    Støj.
    Parkering på brandveje.
    Manglende lys på vores brandvej/sti (hvor lamper slet ikke lyser).
    Ødelagte og vippende fliser på vores brandvej/sti.
    Risiko for personskade! Udlejer må sørge for sikkerheden, uanset naboer. Billeder sendt
11. Alt for lav lysstyrke i lamperne inde i haven (hvor lamper virker, men lyser utilstrækkeligt)
12. Flere afbrydelser af vand og varme. Ønske om bedre information også når udbedring pågår

Forbrugsregnskaber (varme, samt i nr. 2-6 også vand)

• Hvis regnskab modtages for sent, så må udlejer iflg. loven ikke opkræve ”efter-betaling”.
  Men udlejer har ofte ”glemt” dette, selv efter gentagne indskærpelser fra os
• Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2023: Modtaget for sent, i april 2024.
  Indeholdt ulovlige efterbetalingskrav, der blev frafaldet efter vores indsigelser.
  For mange omkostningstyper var ulovligt medtaget i regnskabet, hvilket udlejer dog korrigerede efter vores indsigelse.
• Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2024: Modtaget for sent, i 2025.
  Indeholdt ulovlige efterbetalingskrav, der blev frafaldet efter vores indsigelser.
  Udlejer har undladt at give adgang til regnskabsbilag, i strid med loven. Dermed uafklaret hvorvidt varmeregnskab igen indeholder omkostningstyper, der ikke lovligt kan medtages over for lejerne.
• Nr. 2-6 med udløb 30. november 2024: Frist i marts 2025. Nyligt udsendt.
• Udlejer skal i øvrigt give adgang til månedlige forbrugsoplysninger. Ista har en hjemmeside og en app, hvor forbrug kan følges. Ista kan kontaktes for adgang.

Husleje:

• Huslejen er fortsat ulovlig (for stor) for mange lejere pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019
• Alle vores fælles sager om dette er tidligere vundet i huslejenævn, hvormed varslinger i 2019 og 2021 om stigning er bortfaldet
• Men der pågår mindst 71 individuelle sager (dvs. fra enkelt-lejere) for at få det fulde fald, mange er berettiget til
• De individuelle sager håndteres af LLO over for huslejenævn mv., efter fuldmagt fra lejerne. Udlejer har forsøgt at skabe vildfarelse ved fejlagtigt at påstå at der ikke er en tvist, hvilket har givet udfordringer. Kampen pågår fortsat, og vi afventer LLO
• Efter vores henvendelse til udlejers direktør Anders Klingbeil er maj 2024 udsendt 2 nye beregninger og varslinger (vedr. 2018-2023 og 2023-2024) for nr. 9-31, med en delvis korrektion og delvis tilbagebetaling
• Det er positivt at nogle af fejlene er korrigeret. Men den foretagne refusion til lejerne er kun en brøkdel afhvadden burde have været
• Vi har foretaget fælles indsigelser mod de nye varslinger. Udlejer har indbragt dette for huslejenævnet. Fejlene er ellers så indlysende, at udlejer blot burde rette
• De 3 primære fejl er:
  • Udlejer har ikke taget højde for at grundskyld-regningen for 2019 og 2020 vedrører hele ejendommen og ikke kun de gamle opgange (jf. ”potentiale-princippet”). Dette påvirker også beregning af refusion for efterfølgende år
  • Udlejer har i bolig-lejen medtaget el-omkostninger, der sandsynligvis reelt vedrører P-kælderen
  • Udlejer har undladt at refundere fra og med 2019. Udlejer kan ikke nøjes med at refundere i 3 år, da forældelsen er afbrudt bl.a pga. de rejste sager, og at udlejer undervejs har erkendt fejlen, jf. forældelseslovens § 15 og 16
• For meget opkrævet leje forrentes med en meget høj procesrente. Jo længere udlejer venter med at korrigere, desto mere får lejerne. Det burde også derfor være i udlejers egen interesse at korrigere

Udlejers betaling af opkrævning fra lejerne til beboerrepræsentationen:

• Udlejer har igen betalt for sjældent og for sent. Iflg. loven skal betales månedligt – hver måned. Vi håber på forbedring

Nogle gamle problemer med vedligehold er blevet løst – bl.a efter sejre i huslejenævn:

• Karnap, hvor det regnede ind, løst efter ca. 9 år. Udlejer vågnede først tilstrækkeligt efter sag rejst og vundet i huslejenævn
• Metaldøre ud til P-kælder larmede voldsomt pga. manglende gummilister og defekte dørpumper, gennem flere år. Vundet i huslejenævnet. Udlejer udskiftede døre og karme, men beholdt dårlige dørpumper. Problem dog reduceret.
• Støjdæmpende loftsplader i opgange, som udlejer undlod at genopsætte gennem flere år. Vundet i huslejenævnet og løst
• 3 løsrivninger/nedfald fra tag. Bøjede metalplader var synlige i flere år iflg. Google Street View. Potentiel livsfare. Vi skrev flere gange til udlejer og foreslog større inspektion. Udlejer mener – tilsyneladende – nu at have foretaget det fornødne
• Vand i kælder under nr. 2-6 er afhjulpet vha. pumpe
• Borde og bænke på vores matrikel er forbeholdt beboerne (og dermed ikke brugerne af nabo-kontor-ejendommene) og er nu blevet forsynet med metalplade herom

Flere sager i huslejenævn kan være på vej mod udlejer:

• dels for at få løst yderligere problemer
• dels i håb om adfærdsregulerende effekt på udlejer, så fremtidige problemer måske undgås eller mindskes.
• Vi er glade for de mange sejre, men ville foretrække at kampene slet ikke havde været nødvendige. En seriøs udlejer ville overholde loven, eller i det mindste rette ind, inden det kom i huslejenævnet. Det må være pinligt for udlejer at lide så mange nederlag.

Beboermødet godkendte beretningen og udtrykte stor opbakning til og stor tilfredshed med det udførte arbejde.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet blev præsenteret af beboerrepræsentationen og godkendt af beboermødet.

4) Fremtidig virksomhed

Beboerrepræsentationen kom med oplæg, med nedenstående punkter:

• Beboerrepræsentationen anbefaler at der arbejdes videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, forvalter, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang mere tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig.
• Guide til fremgangsmåde til lejerne ved mangler i boligen:
  • Gør skriftlig indsigelse til administrator, ikke bare telefonisk, ikke kun til vicevært. Når du sender til dem, må du gerne sende cc (kopi) til beboerrepræsentationens fælles e-mail, hvis du ønsker dette.
  • Hvis udlejer forhaler/”sylter”: Kontakt LLO for vurdering af sagen. Vi har kollektivt medlemskab af LLO. Rejs sag i huslejenævnet hvis LLO anbefaler.
  • Ingen formkrav, bare skriv. Flere problemer kan medtages i samme sag, men udelad småting/bagateller.
  • Bed huslejenævnet om at fastsætte en frist for udbedring
  • Medsend til huslejenævnet: relevante billeder, tidligere e-mails, og lejekontrakt. Dokumentation er vigtig
  • 3-4 personer fra nævnet kommer på kort besigtigelse, hvor lejer skal være til stede
• Guide ved evt. bortforklaringer, baseret på erfaringer:
• ”Der kan ikke skaffes reservedele”
  Irrelevant. Så må det fornyes, udskiftes helt eller løses på anden måde. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Det er dyrt” eller ”Udlejer vil ikke”
  Irrelevant. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Vi er ved at indhente tilbud”,
  ”Det venter på godkendelse hos udlejer”, eller
  ”Ikke hørt om problemet før; vanskeligt at finde årsagen”
  Hvis der er gået lang tid, så vent ikke længere. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Det kan ikke udbedres i vinterhalvåret”
  Jo det kan det. Gå til LLO og evt. huslejenævnet. Vent ikke, da der kan komme en ny bortforklaring i sommerhalvåret. Bortforklaringerne kan køre i ring i årevis.
• ”Du er kun lejer, så du kan ikke kræve eller forvente noget” eller ”Det er ulovligt at udbedre”
  Ofte forkert. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Problemet skyldes dårligt vejr”
  Måske. Men det er udlejers ansvar at holde forsvarligt ved lige. En god udlejer sørger for at inspicere ejendommen og udbedre evt. problemer i tide, så ejendommen også kan modstå dårligt vejr.
• ”Det hører under grundejerforeningen / ejerforeningen”
  Irrelevant. Udlejer har ansvaret over for lejerne, uanset hvad. Gå til LLO og evt. huslejenævnet.
• ”Vi er enige i at det skal udbedres; derfor ingen tvist”
  Denne taktik har udlejer flere gange forsøgt for at afvise sager i huslejenævnet. Du kan svare nævnet dette: 
  Der er en tvist, så længe udbedring ikke er afsluttet, og jeg fastholder derfor min anmodning til nævnet om at fastsætte en tidsfrist for udbedring.
• Hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets påbud:
  Gå til Grundejernes Investeringsfond (GI), som kan udføre tvangsvedligeholdelse for udlejers regning, men kun hvis der foreligger overskredet påbud fra huslejenævnet. 

Beboermødet fandt det utilfredsstillende at lejere har skulle stå model til ovenstående pinagtigheder fra udlejers forskellige repræsentanter. Beboermødet så frem til at udlejer fremover ville sørge for en væsentligt bedre regelefterlevelse og proces, både hvad vedligehold og andre forhold angår.

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Beboermødet vedtog at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål.

6) Valg af beboerrepræsentanter, evt. suppleanter og evt. revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Kasper D., nr. 21, 5. th.
• Bo Sponholtz
• Søren Mejlby Behrens

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Lasse Poulsen
• Peter Høy
• Hans Heepe
• Leif Mikkelsen

Der er ikke lovkrav om valg af revisor, men beboerrepræsentationen foreslog at dette blev foretaget. Beboermødet valgte som revisor:

• Kim Christensen

7) Eventuelt

Løst og fast blev diskuteret.

Der var ønske om at Copenhagen FinTech Lab (en del af nabo-kontor-ejendommen ejet af Finansforbundet) sørger for at deres brugere ikke parkerer cykler i vores gårdhave, hverken på den øvre græsplæne eller i vores stativer. De må anvende deres egne stativer.

En lejer oplevede udlejers aktuelle hunde-regler som mere restriktive end tidligere. Vedkommende havde en ældre hunde-tilladelse, modtaget ved indflytning med en tidligere hund for mange år siden. På daværende tidspunkt var hunde generelt ikke tilladt i ejendommen, med kun ganske få undtagelser. Da var der færre regler om hunde. Derudover var denne lejer ikke begejstret for udlejers skiltning vedr. udlejers hunde-regler.

Flere andre lejere bakkede dog op om udlejers restriktioner, og fremhævede at hunde-reglerne var en afvejning og balance mellem forskellige hensyn. Denne balance var blevet ekstra relevant nu, hvor der er kommet et langt større antal hunde i ejendommen, og dermed større risiko for uhensigtsmæssigheder.

Det blev nævnt at der var et stort grønt fritløbsområde for hunde på volden, lige på den anden side af gaden, hvor hunde kan boltre sig. Også derfor var det en rimelig balance at græsset i gårdhaven fortsat blev holdt fri for hunde, bl.a så risikoen for uheld mv. mindskes.

Den førstnævnte lejer med hund var i øvrigt utilfreds med at opleve katte i den åbne gård, som påvirkede førstnævnte lejers hund. Andre påpegede at udlejer kun tillod inde-katte, hvormed udlejer allerede havde forsøgt at tage højde for dette.

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og takkede for god ro og orden.

For referatet

Hanne Sølvkær                                         Thomas Kerdil

Referent                                                    Dirigent

Referat-beboermoede-2025Download

Beboermøde 2024

For god ordens skyld er her referat af beboermødet i 2024, altså sidste år. For aktuel status henvises i stedet til efterfølgende indlæg med referat af beboermøde 2025, der udsendes senere i dag.

Referat af det årlige beboermøde den 13. marts 2024 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 2-6 og 9-31, København

 

1) Valg af dirigent og referent

Mødet blev afholdt i Christianshavns Beboerhus.

Som dirigent blev valgt Thomas Kerdil, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Niels Gravesen.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning, med nedenstående punkter. Da de fleste punkter er gengangere fra tidligere, findes yderligere beskrivelser også i tidligere referater.

De involverede:

• Udlejer = Pelargonie A/S. Direktør er Anders Klingbeil
• Forvalter = Patrizia Danmark. Direktør er Anders Klingbeil
• Administrator = DEAS
• Vicevært = Damsgaard Service
• I forholdet mellem udlejer og lejer, har udlejer ansvaret for alt det som
  forvalter, administrator og vicevært foretager på vegne af udlejer, også lovbrud.
• Begrebet ”udlejer” kan dermed inkludere alle disse underleverandører til udlejer
• Udlejer har meddelt lejerne at henvendelser kan ske til DEAS.
  Dvs. at når man skriver til DEAS, har man formelt set skrevet til udlejer.
  Relevant f.eks ved sager i huslejenævnet.

Generelt:

• Status på udlejer: Alt for meget sejler
• Vedligeholdelsen er utilstrækkelig – i strid med loven.
• Opkrævning af husleje og varme fejlbehæftet – i strid med loven
• Udlejer med useriøs adfærd over for lejerne
• Samme ”fejl” begås igen og igen. Udlejer har også truet en lejer med ophævelse pga. udlejers egen fejl.
• Bortforklaringer anvendes til at udskyde eller ”sylte” sager. F.eks. henvises i vinterhalvåret til vejret, og i sommerhalvåret til langvarig tilbudsindhentning, hvilket alt sammen trækker ud og kan køre i ring i årevis…
• Udlejer har ofte fejlagtige udlægninger af loven
• ”Ejerforeningen” er ingen relevant undskyldning.
  Udlejer har ansvaret over for lejere
• ”Tonen” er ingen relevant undskyldning.
  Synspunkter om ”tonen” fritager ikke udlejer for at overholde loven
• Risiko for at udlejer kun retter/tilbagebetaler til de lejere, som brokker sig

Utilstrækkelig vedligehold mv.:

1. 3 løsrivninger/nedfald fra tag. Bøjede metalplader synlige i flere år iflg. Google Street View. Hele taget bør inspiceres. Potentiel livsfare. Vi har skrevet til udlejer herom.
2. Utætte vinduer, hvor det regner ind (i ca. 9 år, udbedring endeligt påbegyndt – igen)
3. Video-dør-telefoner uden fungerende kamera/video
4. Pergola med fald-risiko ikke genopbygget
5. Metaldøre ud til P-kælderen larmer
6. Låsemekanismen i døre mellem opgange og vindfang larmer ved åbning
7. Støjdæmpende loftsplader fjernet
8. Punkterede termoruder
9. Hvidevarer i dårlig kvalitet og forkerte mål
10. Kloak-lugt (bemærk byggesjusk: for lille fald på afløb i køkken; lejer skal derfor ikke betale evt. tilkald af håndværker)
11. Renholdelsen i opgange og elevatorer ikke god nok
12. Vand i kælder under nr. 2-6
13. Cykel-tyverier fra P-kælder: Videokameraer bør kontrolleres
14. Manglende efterreparation efter larmende faldstamme
15. Borde-bænke-sættene er forbeholdt beboerne og bør forsynes med plade herom
16. Finansforbundet og Skibskredittens byggepladser: Betydelige gener! Parkering på vores brandveje, støj etc.

Forbrugsregnskaber (varme, samt i nr. 2-6 også vand)

• Hvis regnskab udsendes for sent, så må udlejer ikke opkræve ”efter-betaling”.
  Men udlejer ”glemmer” dette, selv efter gentagne indskærpelser fra os
• Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2021: Indsigelse ignoreret. Beløb ej tilbagebetalt.
  Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2022: Indsigelse. Beløb måske tilbagebetalt.
  Nr. 9-31 med udløb 30. juni 2023: Ikke udsendt. Frist igen overskredet.
• Nr. 2-6 med udløb 30. november 2022: Indsigelse. Beløb måske tilbagebetalt.
  Nr. 2-6 med udløb 30. november 2023: Frist i marts 2024. Status ukendt.
• Udlejer undlod/nægtede længe at fremlægge afslørende regnskabsbilag, trods pligt hertil
  • Opgørelse fra grundejerforening var iflg. datering tilsyneladende modtaget så tidligt at regnskab nok kunne være udsendt til lejerne før
  • Fordelingsnøgle for faste omkostninger ændret, så kontor-ejendomme i karreen (CWO, FF, DS) betaler mindre og vi boliger mere. Besynderligt og i strid med lovgivningens sædvanlige fordelingsprincipper.
• Aconto skal reguleres af udlejer, ikke kun ved henvendelse
• Udlejer skal give adgang til månedlige forbrugsoplysninger (hvis DEAS sylter, så kontakt Ista for adgang til web og/eller app)

Husleje:

• Huslejen er fortsat ulovlig (for stor) pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019
• Fælles sag vundet i huslejenævn i marts 2023
• Men kun stigning er tilbagebetalt, ikke fald
• Mindst 71 individuelle sager (dvs. fra enkelt-lejerne) handler om:
  • Fald skal refunderes
  • Fald går længere bagud
• At der er et fald skyldes at udlejer har taget udgangspunkt i et forkert start-niveau for hvad der allerede er indeholdt i lejen, og har opnået ”dobbelt-dækning” i strid med refusionsprincippet, ved udvidelsen af ejendommen
• Udlejer forsøgte at bringe lejere og huslejenævn i en vildfarelse om at der ikke er en tvist
• 71 fuldmagter modtaget
• Fortsat kamp i huslejenævn via LLO

Udlejers betaling af opkrævning fra lejerne til beboerrepræsentationen:

• Udlejer betaler fortsat for sent, hvilket er lovstridigt

Flere huslejenævnssager er på vej fra beboerrepræsentationen mod udlejer:

• dels for at få løst flere af ovennævnte problemer
• dels i håb om adfærdsregulerende effekt på udlejer, så fremtidige problemer måske undgås eller mindskes

Nogle få gamle problemer er blevet løst:

• Rist ved indgang til P-kælder skiftet – efter flere år – så rotter ikke kan passere der
• Væltet lampe i have repareret – efter flere år
• Råd i Velux-vinduesrammer løst – efter ca. 7 år:
  Udlejer vågnede først da sag blev rejst i huslejenævn.
  Udlejer anførte pinagtige påstande (”ingen tvist”, og udlejer havde ”brug for 6 måneder” til 1 dags arbejde)
  Vi vandt fuldt ud i nævnet
  Udlejer pålagt adfærdsregulerende tillægsgebyr ca. 6.800 kr.
• Diverse regler er blevet udsendt

Beboermødet godkendte beretningen og udtrykte stor opbakning til og stor tilfredshed med det udførte arbejde.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet var godkendt af revisor, blev præsenteret af beboerrepræsentationen og godkendt af beboermødet.

4) Fremtidig virksomhed

• Beboerrepræsentationen foreslog at der arbejdes videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig.
• Opfordring til lejerne ved mangler i boligen:
  • Gør skriftlig indsigelse til administrator, ikke bare telefonisk, ikke kun til vicevært
  • Hvis udlejer sylter: Kontakt LLO for vurdering af sagen. Vi har kollektivt medlemskab af LLO. Rejs sag i huslejenævnet hvis LLO anbefaler
  • Bed huslejenævnet om at fastsætte frist for udbedring
  • Medsend til huslejenævnet: relevante billeder, tidligere e-mails, og lejekontrakt. Dokumentation er vigtig
  • 3-4 personer fra nævnet kommer på kort besigtigelse hvor lejer skal være til stede

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Beboermødet vedtog at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål.

6) Valg af beboerrepræsentanter og valg af revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Thomas Kerdil
• Henriette Nolsøe
• Steffen Schmidt

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Niels Gravesen
• Hans Heepe
• Peter Høy

Der er ikke lovkrav om valg af revisor, men beboerrepræsentationen foreslog at dette blev foretaget. Tidligere valgt revisor Kim Christensen kunne ikke deltage i mødet, men havde forinden skriftligt godkendt regnskabet. Beboermødet ønskede at genvælge samme revisor såfremt denne ville acceptere genvalg, hvilket måtte afklares efterfølgende.

7) Eventuelt

Intet andet blev behandlet.

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og takkede for god ro og orden.

For referatet
Niels Gravesen
Referent

                            

Lavere husleje? Din action IGEN påkrævet, senest 10. aug. 2023

Til jer som i 2021 gjorde indsigelse om huslejen i Applebys Have

Din action er IGEN påkrævet – senest 10. august 2023

Den fælles indsigelse om huslejen er afgjort – men NU skal vi videre med de individuelle sager, som handler om en endnu større nedsættelse og tilbagebetaling af lejen.

Udlejer er desværre i den ”vildfarelse” at også de individuelle sager er blevet løst. Men sagerne er absolut ikke løst. Udlejer har i juli 2023 kun refunderet en lille del af det, som lejerne har krav på.

Huslejenævnet i Københavns Kommune har i juli skrevet til dig i E-boks og bedt om reaktion, hvis din sag skal fortsætte. Ellers afslutter nævnet sagen, og du går glip af yderligere leje-nedsættelse.

LLO vil gerne svare nævnet og håndtere din sag for dig, baseret også på vores grundige argumentation og fortsatte løbende input.

Det kræver blot at du nu sender os en fuldmagt.

Uden din fuldmagt kan vi ikke gøre det for dig.

Gør dette:

1. Gå i E-boks-app/hjemmeside eller evt. Borger.dk
2. Find brevet fra huslejenævnet 21. juli 2023. Afsender vil være ”Københavns Kommune”.
3. Åbn brevet
4. I app’en trykker du herefter på de 3 små prikker øverst til højre
5. I app’en tryk på ”Del” (på hjemmesiden står der ”Videresend…”)
6. I app’en trykker du herefter på Mail-ikonet
7. Indsæt modtagers e-mail: Applebys.BR@gmail.com
8. Tilføj og tilret denne tekst:

Jeg giver hermed Beboerrepræsentationen og LLO fuldmagt til at indtræde i min eksisterende sag for huslejenævnet om nedsættelse af lejen pga. skatter og afgifter. Med venlig hilsen [Dit navn] [Fulde adresse på din lejlighed] [Din e-mail] [Dit telefonnummer]

9. Tryk på Send-knappen

Når vi beder dig om at videresende brevet fra nævnet til os, så er det fordi vi dermed også får huslejenævnets sagsnummer for din individuelle sag. Det gør det nemmere og sikrere at håndtere. LLO beder om at vi spørger til dit telefonnummer, men vi har ikke nogen som helst planer om at ringe til dig.

Send hellere til os i dag end i morgen!

Hvis du sender til os efter 10. august, så tør vi ikke love at vi kan nå at svare på dine vegne. Vi er kede af at skulle nævne en dato – men vi prøver blot at hjælpe.

Vi forventer at invitere til nogle eftermiddage/aftener i haven, hvor vi gerne hjælper med ovenstående, hvis teknikken driller. Medbring telefon/tablet/bærbar. Dato/tid udmeldes via Facebook-gruppen.

Ulovlig administration og sundhedsfarlig vedligehold på Patrizia-forvaltede Applebys Plads

Der er meget at rette op på for Patrizias nye ledelse. Læs mere i referatet fra det årlige beboermøde 2023 nedenfor.

Referat af det årlige beboermøde den 6. marts 2023 i ejendommen Applebys Have, Applebys Plads 9-31 og 2-6, København

• Ejendommen ejes af Pelargonie A/S, der ejes via Universal-Investment-Luxembourg S.A., Luxembourg. Adm. dir. er Hans Vermeeren. 
• Kapitalfondens forvalter er Patrizia Danmark. Adm. dir. er fra november 2022 Anders Skovgaard Klingbeil. 
• Administrator er DEAS med adm. dir. Rikke Lykke Talchow. 
• Viceværtselskab er Damsgaard Service.

1) Valg af dirigent og referent

Som dirigent blev valgt Thomas Kerdil, der konstaterede at mødet var lovligt indkaldt.

Som referent blev valgt Niels Gravesen.

2) Beboerrepræsentationens beretning

Beboerrepræsentationen aflagde beretning, der er gengivet i det følgende.

Der er fortsat alt for mange grunde til at være utilfreds med udlejer. 

Vedligeholdelsen er fortsat utilstrækkelig. Udlejer ønsker tilsyneladende at spare så meget som overhovedet muligt, uanset effekten på ejendommen og på de mennesker, der bor i den.

Opkrævning af husleje og varme etc. er fortsat fejlbehæftet.

Alt for ofte opleves at mangler og andre problemer ved ejendommen løses alt for langsomt – eller slet ikke. Udlejer bruger ofte irrelevante bortforklaringer til at udskyde eller ”sylte” sager. 

Eksempelvis har udlejer adskillige gange henvist til ”ejerforeningen”, selv om en professionel dansk udlejer (herunder også dennes administrator) burde vide at det – i forholdet mellem udlejer og lejer – alene er udlejer, der har ansvaret, uanset hvilke andre parter eller underleverandører, som udlejer har aftaler med. 

Bortforklaringen virker i øvrigt ekstra absurd, da udlejer os bekendt fortsat ejer og udlejer samtlige 149 bolig-ejerlejligheder i ejerforeningen. Der findes herudover én yderligere ejerlejlighed i form af P-kælderen, som udlejer er medejer af via et P-laug. Men som sagt er bortforklaringen under alle omstændigheder irrelevant for udlejers ansvar over for os lejere.

Nogle eksempler på problemer nævnes i det følgende. Alle disse sager har vi flere gange sendt til udlejers administrator samt til udlejers forvalter direkte.

1. Video-dør-telefoner mangler den fornødne fornyelse. Det er ikke tilstrækkeligt med lyd alene, der skal også fortsat være billede fra kameraet ved gadedøren. Beboerrepræsentationen foreslår igen at man starter udskiftning i én opgang og bruger det herfra nedtagne udstyr som reservedele for øvrige opgange. Udlejers tidligere bortforklaringer (kan ikke skaffe reservedele) accepteres fortsat ikke. Ejendommen er født med video-dørtelefoner, der alle virkede ved indflytning, og fortsat er relevante. Derfor findes video-dørtelefoner også i de nye opgange og i mange andre ejendomme i området, i alle ejendomstyper og prisklasser. Selv om aktuelt produkt evt. er udgået, kan det erstattes af et andet, eller repareres med reservedele fra nedtaget opgang. En beboer oplyste at det allerede er lykkedes at reparere i én opgang vha. Hellerup El, og erfaring herfra kan anvendes i andre opgange.
   Status: Ikke løst.
2. Råd i vinduesrammer som kan medføre sundhedsrisici. I 2023 har problemet stået på i mindst seks år, og blev drøftet på et møde med udlejer i 2017 på ejendommen. Senere hævdedes det at man ville undersøge problemets omfang i andre lejemål, men ingen løsning kom. December 2020 ville man vente med udbedring til varmere vejr, men intet skete. December 2021 sendtes en tømrer for at undersøge, men intet blev udbedret. Man kunne stikke en blyant langt ind i den rådne vinduesramme. I maj 2022 sendte viceværtfirmaet deres egen nyansatte interne tømrer. Men dennes ”kvik-fix” med fyldstof og maling har ikke løst problemet. Efter få uger ser det blot værre ud end før, og der gror svampe på den fortsat rådne vinduesramme. Det er ubegribeligt at udlejer og dennes leverandør kan efterlade en bolig til mennesker på denne måde.
   Status: Ikke løst.
3. En faldstamme, som via etagedækket medførte bankelyde overalt i to lejligheder de fleste af døgnets timer, og sundhedsfare pga. manglende søvn. Efter tre år blev en del af faldstammen udskiftet, og bankelydene forsvandt. Iflg. VVS’erne var det et velkendt problem, der let kunne være løst før. Føromtalte interne tømrer foretog desværre herefter en efterreparation: Et forstørret hul i væggen ind til teknikrummet blev lukket med en ny tung træplade, som han undlod at lade hvile på korrekt underlag, anvendte for korte skruer til, undlod at skrue ind det rette sted og i egnet materiale. Efter nogle uger løsnede den flere kilo tunge træplade sig, og var ved at falde ned i hovedet på beboerne. Udlejers underleverandør har endnu ikke undskyldt eller taget ansvar for det stærkt kritisable arbejde. Genopbygning er endnu ikke sket, da udlejer nægter at gøre det som før reparationen, i en kvalitet som man iflg. LLO har krav på.
   Status: Delvist løst efter tre år.
4. Termoruder, som punkterer, udskiftes ikke. Det gælder blandt andet lejlighed i nr. 9.
   Status: Ikke løst.
5. Vi har gjort udlejer opmærksom på at der er lejemål med utætte vinduer, hvor det regner ind.
   Status: Ikke løst.
6. Metaldøre ud til P-kælderen larmer ofte unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig fornyelse af gummilister og/eller dørpumper. Nr. 27 er værst, men øvrige i bl.a nr. 29 og 31 bør også justeres.
   Status: Ikke løst.
7. Støjdæmpende loftsplader, som er blevet ødelagt i flere opgange, fjernes i nogle tilfælde. Men i stedet for at sætte nye loftsplader op, efterlader udlejer i stedet den rå beton, hvilket giver øget støj især i nederste etager med megen trafik. Der bør naturligvis genopsættes støjdæmpende loftsplader hvor de mangler, eksempelvis i nr. 21 stuen, og 31, 1. sal.
   Status: Ikke løst.
8. Låsemekanismen i dørkarmene mellem opgange og vindfang i stueetagen larmer i nogle tilfælde unødigt meget, måske pga. utilstrækkelig justering af låsemekanismen. Der er således ikke tale om problem med dørpumper, men udelukkende med låsemekanismen midt i dørkarmen, der i nogle opgange høres tydeligt allerede når døren åbnes. Også dette giver unødigt meget støj i de nederste etager, hvilket udlejer burde tænke over, når det samtidigt har været svært at tiltrække lejere til stuelejligheder. Låsemekanismen i nr. 31 har hidtil været værst, hvorimod nr. 23 hidtil har været mest rolig. Alle opgange bør dog tjekkes. Særligt slemt er det når både låsemekanisme larmer og akustiske loftsplader mangler.
   Status: Ikke løst.
9. Hvidevarer af god kvalitet er ofte udskiftet med andre af tvivlsom kvalitet, endda med forkerte mål. Uofficiel tilkøbsordning findes, men er ikke ideel. Når der var kvalitets-hvidevarer ved indflytning, så bør der også udskiftes til kvalitet. 
   Status: Ikke løst.
10. Pergola er blevet fjernet af udlejer uden efterfølgende genopbygning. Udlejer har for længe siden afgivet løfte om genetablering, men der er ingen tegn på at det er på vej. 
    Status: Ikke løst.
11. Kloak-lugt opleves i mange lejligheder, måske som følge af konstruktionsfejl, som er konstateret på afløb fra køkkenvask til faldstamme i den gamle bygning, nr. 9-31. Bemærk: Dette er en kendt fejl, som udlejer skal afholde udgiften for. Lejer skal ikke afholde udgiften. Beboerne savner fortsat at der gøres noget effektivt ved problemet. 
    Status: Ikke løst.
12. Renholdelsen i opgangene er for dårlig. Jord ligger ofte overalt på trapperne uden at blive fjernet.
    Status: Ikke løst.
13. Vi har gjort udlejer opmærksom på at der er rotter på ejendommen. Udlejer opfordres til at skifte defekt rist ved døren ved rampen til P-kælder, så rotter ikke kan passere.
    Status: Ikke løst.
14. Vi har foreslået udlejer at forsyne borde-bænke-sættene i haven med en metalplade eller lignende med teksten ”Forbeholdt beboerne”, da naboejendommes ansatte tilsyneladende ikke forstår dette.
    Status: Ikke løst.
15. Varmeregnskaber udsendes fortsat for sent og opkræves ulovligt. Ejendommen forsynes fra to forskellige varmecentraler; en for nr. 2-6 og en anden som forsyner nr. 9-31 og de tre øvrige bygninger i karreen. 
    
    – For nr. 9-31 udløb forrige varmeår/regnskabsår 30. juni 2021, og regnskabet herfor skulle iflg. loven være modtaget af lejerne senest 31. oktober 2021, men det blev først modtaget 14. februar 2022. Dvs. en stor overskridelse af fristen. At der er skiftet administrator, er ingen relevant undskyldning. At der er en grundejerforening involveret i fordeling mellem bygningerne i karreen er heller ingen relevant undskyldning – det viser klar praksis fra ankenævn. 
    
    Beboerrepræsentationen forsøgte forgæves at få fuld indsigt i regnskabsbilag, hvilket udlejer ellers er forpligtet til at give. Vi modtog dele af den nødvendige information, men desværre ikke tilstrækkeligt til at kunne verificere total-omkostningerne i regnskabet. Det har ellers været muligt i tidligere år. 
    
    Beboerrepræsentationen gjorde på vegne af alle lejere indsigelse over varmeregnskabet for nr. 9-31 for så vidt angår fristoverskridelsen. Når udlejer ikke har formået at udsende varmregnskabet rettidigt, så har udlejer iflg. lejeloven tabt retten til efterbetaling fra de lejere, der har brugt mere end acontobetalingen. Dette er lovgivers måde at motivere udlejere til at overholde fristen. Men udlejer har alligevel opkrævet efterbetalingen, hvilket er en lovovertrædelse fra udlejers side. 
    
    Hvis udlejer ikke vil erkende dettes, så er udlejer forpligtet til enten at indbringe vores indsigelse for huslejenævnet, eller tilbagebetale det ulovligt opkrævede. Men udlejer har hverken indbragt eller tilbagebetalt. 
    
    – For varmeåret, der udløb 30. juni 2022, har lejerne i nr. 9-31 fortsat ikke modtaget varmeregnskab. Dvs. igen en stor overskridelse. Vi kunne frygte at udlejer vil forsøge at gentage ulovlighederne fra forrige varmeår.
    
    – For nr. 2-6 er der tilsvarende ulovligheder. Varmeåret udløber her 30. november. Så vidt vi har fået oplyst har udlejer her visse år helt undladt at udsende de lovpligtige forbrugsregnskaber (varme og/eller vand). Det har tilsyneladende stået på gennem flere år. Det gælder naturligvis samme regler. Hvis man i øvrigt oplever urimelige aconto-opkrævninger, som ikke svarer til det forventede forbrug, bør man gøre indsigelse til huslejenævnet. 
    
    Status: Ikke løst.
16. Huslejen er fortsat ulovlig pga. forkert opgjorte skatter og afgifter siden 2019. Der er intet nyt i sagen her i 2023. Lejerne vandt egentlig sagen i 2019 hvor huslejenævnet afviste udlejers varsling fra 2019. Men udlejer har forsømt efterfølgende at foretage en korrekt omberegning i flere år. Og ved udlejers varsling i 2021 er bl.a anvendt et helt forkert udgangspunkt for reguleringen. Reglerne om overvæltning af skatter og afgifter på lejerne bygger iflg. lovgiver på et refusionsprincip. Det er derfor grotesk at udlejer tilsyneladende har forestillet sig at man kunne få en slags ”dobbeltdækning” ved at opkræve de samme skatter og afgifter i både gamle og nye opgange, uden at korrigere korrekt for tilbygningen. Udlejers gentagne ulovligheder omkring lejeberegninger er klart utilfredsstillende. LLO er engageret i dette punkt med høj prioritet. Der er rejst fælles indsigelse i juli 2021, og sagen er indbragt for huslejenævnet. I forlængelse heraf har et meget betydeligt antal lejere efter råd også fra LLO nu også i december 2021 foretaget individuelle indsigelser vedr. skatter og afgifter, med henblik på korrektion af lejen tilbage fra 2019. 
    Status: Ikke løst.
17. Udlejer betaler fortsat for sent til beboerrepræsentationen. Lejernes indbetaling til beboerrepræsentationen for de sidste 5 måneder i 2022 samt 2 første måneder i 2023 havde udlejer fortsat ikke udbetalt ved seneste kontrol i februar 2023. Generelt betaler udlejer kun 1 gang årligt, og først når beboerrepræsentationen rykker for betaling. Udlejers ulovligheder på dette område har nu stået på i flere år. Det er sært at udlejer ønsker at fremstå som ”dårlig betaler”. Der skal iht. lejeloven overføres betaling til beboer­repræsentationen i takt med indbetalingerne, dvs. månedligt inden månedens udgang.
    Status: Ikke løst.
18. Lampe ved nedkørsel, som var gået i stykker, blev fjernet, men ikke udskiftet til ny. I stedet har uisolerede potentielt farlige el-ledninger stukket ud fra monteringsstedet længe. 
    Status: Løst efter 2 år.
19. Vi har opfordret udlejer til via DEAS udsender både husorden og udlejers tillægsregler for hundehold jævnligt, f.eks. årligt, til alle lejere. Ejendommen har en husorden vedtaget af beboermødet. Denne er fortsat gældende, og skal respekteres af alle. 
    Status: Løst.

Der verserer således fortsat et meget stort antal – over 50 – huslejenævnssager på ejendommen, og flere kan komme til, hvis udlejers vedligeholdelse og udbedring af mangler ikke snart forbedres.

At udlejer binder nye lejere med 12 måneders uopsigelighed, tyder fortsat på at udlejer ved at nye lejere ofte bliver skuffede over de faktiske forhold i ejendommen jf. ovenstående.

Administrator hos DEAS tilkendegav tidligere at de ønskede et godt og smidigt forhold til beboerne og beboerrepræsentationen. Beboerrepræsentationen håbede derfor tidligere at DEAS ville demonstrere dette i praksis og bidrage til at løse nogle af alle problemerne, uanset hvornår og hvordan de var opstået. Som det fremgår, savner vi i den grad at se det i praksis.

Også udlejer burde ellers kunne se en fordel i at rette op på det omdømme, som udlejer og ejendommen har fået. Patrizia har nu ansat en ny ansvarlig for vores ejendom. Vi har set tegn på en positiv ånd og handlekraft, men bemærker at der også skal en stor indsats til for at løse alle de nævnte problemer. Ellers hjælper det ikke på Patrizias omdømme.

Fra årets løb bør nogle få andre sager også omtales:

• Distortion 2022: Der kom ingen nabo-information til os, selv om ejendommen ligger få hundrede meter fra Distortions fest-område ved Langebro. Distortion havde glemt vores eksistens, og glemt at vores åbne gård naturligvis burde afspærres, for at undgå gener for beboerne og øgede omkostninger for udlejer. Vi skrev til Distortion, vicevært, DEAS og Patrizia. Distortion tilbød i sidste øjeblik en delvis afspærring. Beboere agerede en slags vagter, for at undgå at uopdragne mennesker skabte yderligere gener på ejendommen. Pga. beboerrepræsentationens indgriben og med hjælp fra andre beboere endte det således godt. 
• Finansforbundets byggeplads i 2023: Uden noget som helst nabo-information og forvarsel begyndte Finansforbundet på en større, langvarig ombygning. I første omgang afspærrede de brandveje, fjernede niveaufri adgang, og der var udsigt til øvrige gener, bl.a træfældning og støj uden for de tilladte tidsrum. Beboerrepræsentationen skrev til vores udlejer, Finansforbundet, kommunen og brandmyndigheder. Patrizia arrangerede møde med Finansforbundets byggeleder, hvilket vi var glade for. Byggepladsplan mv. blev væsentligt ændret og forbedret efter vores klage. Det er dog fortsat ikke ideelt for nr. 2-6. Efterfølgende har vi også indskærpet reglerne for støj og varsling heraf, over for entreprenøren.
• Boligskattereformen har også stor betydning for lejere, der i København kan frygte store afledte lejestigninger. Det er politikernes hensigt at stigningen skal indfases over en længere periode, men meget kan gå galt. Vi har givet input til LLO’s høringssvar, således at vi forhåbentlig kan sikres bedst muligt imod eventuelle fejl, uanset om de begås af myndigheder eller udlejer.

3) Årsregnskab for sidste år

Årsregnskabet blev gennemgået og godkendt.

4) Fremtidig virksomhed

Beboerrepræsentationen vil søge at arbejde videre med at skabe opmærksomhed om problemerne oplevet i ejendommen, både over for vicevært, administrator, udlejer, LLO, huslejenævnet, ankenævnet, samt Grundejernes Investeringsfond i det omfang tvangsvedligeholdelse måtte blive nødvendig. 

I øvrigt oplyses at beboere også har adgang til individuel hjælp fra LLO gennem vores fælles medlemskab. Ved henvendelse til LLO oplyses vores foreningsnummer 110182.

5) Fastsættelse af beløb til dækning af beboerrepræsentationens arbejde

Beboermødet vedtog at beløbet fortsat skulle udgøre 41,83 kr. pr. måned pr. lejemål. 

6) Valg af beboerrepræsentanter og valg af revisor

Følgende stillede op som beboerrepræsentanter og blev alle valgt:

• Niels Gravesen
• Thomas Kerdil
• Henriette Nolsøe

Følgende stillede op som suppleanter til beboerrepræsentationen og blev alle valgt:

• Hans Heepe
• Peter Høy

Som revisor opstillede og blev valgt:

• Kim Christensen

7) Eventuelt

• Flere beboere ønskede at udlejer gennemfører en ny cykeloprydning. Beboerrepræsentationen er enig heri.
• En beboer oplyste at nogle lejere har fået nedsat lejen for en P-plads i kælderen, tilsyneladende fra 1.500 kr/måned til 750 kr/måned.
• Pga. fortsatte cykeltyverier fra P-kælder opfordredes udlejer til at kontrollere at opsatte videokameraer er funktionsdygtige og fanger det rigtige område i og omkring P-kælder.
• Borehammer udlånes fortsat af Anette Dreyer (se opslag i opgange for kontaktinfo)

Dirigenten konstaterede at dagsordenen var udtømt og afsluttede mødet.

Referat-beboermoede-2023Download

There is something rotten at Applebys Plads

There is something rotten at Applebys Plads. And it is the wooden frames of the 5th floor Velux windows (the old building, no. 9-31). These windows are mounted in the slanted roof. Please check if you have the same issue with your windows so that we can have all fixed at the same time (hopefully).

The description is available so that current and potential tenants can be properly warned about this annoying problem – and the inability or unwillingness of the landlord to do anything about it.  

Multiple landlords have been requested to solve the problem, that can be traced back at least six years (Meeting with the landlord in 2017). At some point 2-3 years ago, the landlord claimed they were conducting a survey of all 5th floor windows to get to know the extent of the problem and come up with a maintenance plan. Nothing resulted from this activity it seems.

December 2020

The issue is visible on the crumbling wooden frame and the evidently unintended “ventilation” of the window in the lower right corner of the window).

We requested that this issue be fixed asap. The landlord wanted to await the warmer spring temperatures as changing the window will take hours or days with the window unmounted.

December 2021

Well, the windows were not fixed in 2021…

Landlord sends “carpenter” to gauge the depth of the problem. It has further deteriorated. The tip of a wooden pencil (2-3 cm) disappears way into the wooden window frame.

May 2022

Landlord sends “carpenter” again to fix the rotten wood in the frame. The crumbling frame is rotten through to the other (external) side of the window.

June 2022

At first it looks better, but after 2-3 weeks the dye of the rotten wood becomes visible on the surface of the artificial wood filler. Visibly the “carpenter’s” solution now looks worse that before this “quick fix”.

March 2023

The filler material seems to be semi-permeable, and fungi grows on the surface.

• When will this be properly fixed?
• Is 5-6 years lead time sufficient to take some real action?
• How many apartments have this issue?
• Does this problem live up to the standard that tenants can expect?

What to do next?

We suggest that the landlord should revert with a plan for a proper repair for the rotten windows (all affected apartments).

The landlord is Pelargonie A/S, managed by Patrizia Denmark and administrated by DEAS. Caretaker is Damsgaard Service.